​在微博上参与了一次龙湖天璞小区自住房业主“强拆”围墙导致自住房和商品房业主之间激烈冲突的讨论，结果经常被@ ，居然也有媒体采访我。

​其实，事件背景很简单，相信各方也都清楚：

当时首开龙湖·天璞家园土地竞拍时，采取了限总价的方式，在竞标价格达到总价加竞配套自住房数量的做法，原因是为了降房价，现在回头看，这种做法对房价基本没有影响，而且由于并未能很好地厘清自住房和商品房之间的关系，开发商和自住房业主、商品房业主之间出现明显的利益分歧，而为了给竞拍政策“打补丁”出台的一些规定，更成为引发冲突的工具。而首开龙湖·天璞家园出现了自住房业主“强拆”围墙，商品房业主恢复围墙的围墙拉锯战，本来应该处于管理方和当时方的主管部门和开发商反倒成了看客。

天璞家园所在地块2015年拍卖，首开龙湖联合体以楼面价超3万元/平方米竞拍成功，并需配建2.15万平方米的自住房，自住房最终定价为每平方米2.2万元。而商品房售价在6.8万-8万元/平方米，相差超过200%。物业费也不相同，商品房每月7.2元/平方米，自主房每月3.4元/平方米，相差超过100%。

在一个地块的招标，出现了成本差异巨大的两种“房”，而根据主管部门的规定，这就是一个小区，内部不能有围墙。

导致自住房业主将“火”发到围墙上的原因是，有了围墙后，大量的工作设施都在自住房这边，而且自住房的容积率远未达到合同的规定，在其他方面，也有多项不如意、不方便，而这是开发商迁就商品房业主的结果，也就是围墙惹的祸，如果没有这堵墙，很多公共设施可以共用，就不那么不满意了。

而对商品房业主来说，如果去掉了这堵墙，居住环境将明显下降，购买商品房带来的居住和物业服务溢价将明显降低，居住感受将明显下降，而房价不会降，物业费也不会下调（也就是说，物业费要比自住房高100%，但服务优势将大幅下降）。因此保留这堵墙形成的差异，很重要。

于是，自住房业主和商品房业主两方都“把气发到了墙上”，而真正的问题，开发商未按合同交付自住房，反倒成了次要的。

基本可以猜测，最终会以这样的方式结束，有关管理部门“和稀泥”，开发商做出某种让步。

但这并未能解决商品房、自住房组合拍卖带来的利益冲突，这种拍卖的结果是，商品房成了利润中心，自住房成了成本中心，开发商要挣钱，会更多地保障商品房购买者的利益（不同意“商品房补贴自住房”或“自住房拉低商品房购买价格”的说法）。而这种结果，是拍卖本身就存在的弊端，这种拍卖的做法也并没有能够起到抑制商品房价格的作用，甚至在一定程度上推高了商品房的价格，而应该政府补贴的自住房成本，由开发商承担了。表明看，政府没掏这部分钱，实际上政府通过限制地块拍卖总价间接支付了。当然，开发商有了在自住房、商品房之间调节的余地，而这种调节很可能让一方不满意，甚至双方都不满意。

​“限总价，加竞自住房”的做法，少数获得自住房资格的人可以以远低于市场价格的低价得房，而购置商品房者虽然降低了房屋所包含的地价，但增加了这部分成本，并未影响商品房的市场价格，这实际上与当时政策出台时，限制房价的说法是不一致的。

回头看，近几年出台的房地产政策，真正能限制房价上涨的不多，部分政策甚至带来了房价的“报复性反弹”。

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